近段时间，楼市限购令正在厦门等多个城市以各种各样的形式退出历史舞台。媒体报道，地方政府积极救楼市的原因是土地收入已占全国财政1/3。越来越多的专家学者也认为厦门经济结构失衡，政府土地财政依赖度高，经济增长主要依靠房地产行业，引起业界内外的广泛讨论。
厦门的经济结构失衡究竟体现在哪些方面?房地产从何时开始成为厦门经济的“增长极”?又该如何诊治这个难题?本期《XMHOUSE楼市观察》栏目特别专访了厦门大学经济学系副教授丁长发，为网友一一解析。
XMHOUSE：哪些方面体现了房地产行业在厦门产业结构中过重?这给将厦门的城市经济发展带来哪些弊端?
丁长发：从4个数据来看，厦门经济增长依靠房地产的倾向很严重。首先，2013年厦门市房地产投资 531.8亿元，占全部固定资产投资的1347.54亿元39.5%，占第三产业投资的50.2%;第二，厦门市2013年土地出让金收入273.07亿元，占厦门市一般财政预算收入490.6亿元的55.7%;第三，2013年厦门市房地产业实现增加值271.4亿元，增长12.0%;占全市GDP的 9.0%，对三产的GDP贡献率为22.7%;第四，厦门的房价收入比为12.5，房价在去年底排名第4位，在全国GDP排名为52位。
“高房价低收入”让很多人才进不来。因为人才是立体的，分为高、中、低三个层次，说实话，依照现在的房价，就算不涨，许多中低端的人才在未来10年还是买不起房。另外，高房价推高了居民各类生活成本，很多人将钱拿去还房贷，这就对经济消费的产生“挤压效应”。
与制造业相比，房地产业来钱更快。收入差距的拉大让许多厦门的企业、尤其是国企将发展重心偏向房地产。深圳有腾讯、比亚迪、华为等多家国际公认的创新企业，但厦门却非常稀缺。过多的资金、资源配置给房地产业对制造业等其它产业产生“挤出效应”。
目前的体制性因素也使地方官员本能地趋利避害，靠房地产赚快钱，以此完成任期内计划的“政绩”，带有“小富即安”的心理。短期内，虽然可以看到发展房地产、土地财政让GDP增值、财政收入增加，但从长远看，这不利于经济的可持续发展，也不利于产业的转型升级。
XMHOUSE：厦门经济依赖房地产严重的根本原因是什么?房地产从何时开始成为厦门经济的“增长极”?
丁长发：早期厦门的产业内部结构已经开始失衡。自改革开放以来，厦门支柱产业主要依赖外贸，而赚钱的制造产业被国家控制，创新性产业由于当时政府的认识不足，发展滞后，导致民营企业不足。尽管厦门的外贸在全国排名靠前，但由于国际竞争激烈，人民币升值，厦门的外贸利润大幅下滑，发展也遇到了瓶颈。
厦门的房价高涨有3个阶段：1992年宏观经济调控后，房地产开始慢慢成为推动厦门经济发展的重要行业;2004年土地出让制度的改革让房价再次高涨;尽管2008年遇到国际金融危机，但国家“4万亿”货币政策的，利率下降、货币贬值再加上投资渠道的单一，让不少人又将钱投入房地产，所以从2008年底至今，厦门的房价翻了4-5倍。
从中国房地产的发展历程来看，每一次贷款利率上升，额度紧张，房价就会跟着下降，估计下半年利率下调的可能性不大，厦门房价有下行的趋势，特别是岛外房价将略有下降，但下降的幅度是否能达到购房者的期望值，仍需拭目以待。
XMHOUSE：面对“房地产比例占经济结构过重”这个影响厦门经济发展的难题，您认为应该从哪些方面来重点诊治?
丁长发：“经济去房地产化”不仅是厦门政府，也是全国政府所面临的“棘手难题”。要实现“经济去房地产化”，必须找到土地财政的替代品和房地产业留下的产业空白，但目前还很难找到这两大最基本的必要条件。
短期内要“药到病除”是不可能的。厦门正在修建地铁、翔安空港的基建项目，这些都是需要钱。虽然厦门目前财政收入还挺不错，但是扣除掉工资等最基本的开销，用在城建上的钱是不多的，依旧要依赖土地财政。
从长期来看，我认为应该可以从以下几个方面进行调整：厦门和漳州合并，扩大厦门经济腹地;大力引进高端制造业，形成产业链;放宽规制，将政府迁到岛外，提高岛外医疗教育等基本配套，从而促进岛外楼市的发展。
【结语】丁教授认为，从改革开放至今，厦门经济增长主要依靠外贸业，已有“产业发展不均衡”的原罪。近几年来，受全球经济不景气影响，外贸业利润不断下滑。“来钱快”的房地产占经济结构比例越来越大，许多弊端也愈发显现出来。面对“经济去房地产化”这一难题，只能通过中央和地方共同努力，对产业和政策慢慢调整，但短期内要找到土地财政的替代品和房地产业留下的产业空白,“药到病除”的可能性不大。
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